不動産投資　疑問・質問

現在、アパートを所有しています。
法人一括借り上げでちゃんと家賃も払ってもらっていたのですが、
その法人が民事再生法を申請しまた。
私のアパートも家賃を払っていただけるかわかりません。

そこで質問なんですが、支払いが滞り、差し押さえになり、
競売にかけられた場合と、任意売却どちらが私にとって有利ですか？
また、残債が残った場合、やはりローンで支払っていかないといけないのでしょうか？抵当権はそのアパートしかついていません。

連帯保証人はつけていません。また、子供名義、妻名義の口座から
ローン会社が徴収することはありますか？








回答

Ａ「借主が民事再生法を申請し、アパートも家賃を払っていただけるかわかりません。」について　
　民事再生法を申立すると同時に保全命令が裁判所より発令されます。申立日の前日以前のものは支払ってはいけないというものです。

アパートの家賃も払ってはいけないのです。逆に申立日より以降の家賃は通常通り支払う義務があります。例外もあります。
一番重要なポイントはここからです。民事再生を申し立てた法人がアパートの賃貸借契約を(1)解約したいか、(2)継続したいかです。

　(1)解約した場合、民事再生法の規定上、延滞が始まった日より退去までの家賃や損害金は、その一部しか支払ってもらえません。この期間の家賃・損害金も民事再生法上の再生債権となり、この法人が作成した再生計画案で決められたカットをされ、残りを回収できるだけです。例えばこの期間の家賃・損害金が２００万円で、再生計画案の内容が「債権の９０％を免除、残りの１０％を１０年間無金利で支払う」だったら、１０％の２０万円を１０年間かかって回収できるだけです。（年２万円回収）

　(2)法人がこのアパートの契約をどうしても継続したい場合は、申立日より以降の家賃は通常通り支払ってもらえます。ただ今までに家賃滞納分があった場合、法律上は過去の分は支払ってもらえませんが、家賃を増額交渉をして、過去に充当できると思います。

　早めに法人の意思を確認することが重要です。解約の意思があるときは早く出て行ってもらい、次の借主を捜してください。
Ｂ「競売にかけられた場合と、任意売却どちらが私にとって有利ですか」について
事情を金融機関に説明すれば、返済の一時猶予をしてもらい、金利だけを支払う方法が採れると思います。競売はまだ心配するのははやいと思いますが、もし、そうなった場合、通常は任意売却の方が徳です。

Ｃ「残債が残った場合、やはりローンで支払っていかないといけないのでしょうか？抵当権はそのアパートしかついていません。連帯保証人はつけていません。また、子供名義、妻名義の口座からローン会社が徴収することはありますか？」

　通常、返済が可能な金額程度にローンを組み直してもらえると思います。但し、他に資産があれば、それを売却して返済をしてほしいと求めてくるかもしれません。子供名義、妻名義の口座には法律上何もしてこれませんが、預金残が多いと、この預金で支払ってくれないかと要求してくるかもしれませんので、他の金融機関に預金を移すことも検討してみてはいかがでしょうか。今後は金融機関と円満に交渉をすることが重要です。





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